Como escolhemos os imóveis da vitrine

A seleção é manual. Nossa equipe avalia o acervo e escolhe imóveis que considera bem posicionados — por preço, por características ou por raridade dentro do residencial. O texto de curadoria que aparece em cada anúncio é a leitura da equipe sobre aquele imóvel.

A vitrine tem teto de oito imóveis publicados ao mesmo tempo, e cada seleção tem prazo de validade: passado o prazo, o imóvel sai automaticamente.

Alguns imóveis recebem um selo com percentual — por exemplo, “R$/m² 14% abaixo da referência”. Esse selo não é opinião comercial: é o resultado de um cálculo, e ele só aparece quando todas as condições abaixo se cumprem.

• O valor por metro quadrado do imóvel está pelo menos 10% abaixo da referência apurada.
• A referência é a mediana — não a média — do R$/m² de imóveis comparáveis. Usamos mediana porque um único anúncio fora da curva distorce a média e inflaria artificialmente o desconto.
• Há no mínimo 5 imóveis comparáveis na amostra. Abaixo disso, o imóvel pode continuar na vitrine pela curadoria, mas sem selo de preço.

O selo sempre vem acompanhado do número de comparáveis, do recorte usado, da fonte e da data da apuração. Se algum desses dados não aparecer junto do percentual, o selo não deveria estar ali.

Buscamos do recorte mais estrito para o mais largo, e paramos no primeiro que fecha a amostra mínima:

1. mesmo condomínio, mesmo tipo de imóvel e mesmo número de dormitórios;
2. mesmo condomínio, mesmo tipo, dormitórios com variação de um para mais ou menos;
3. mesmo bairro, mesmo tipo, dormitórios com a mesma variação.

Anúncios sem atualização há mais de 12 meses são descartados. O recorte efetivamente usado aparece escrito no anúncio, então você sabe se a comparação foi feita dentro do condomínio ou do bairro.

A referência vem do nosso próprio acervo, e são preços de anúncio, não valores de transações fechadas. Essa distinção importa e por isso está aqui, não numa nota de rodapé.

Preço de anúncio costuma ser mais alto que o preço pelo qual o imóvel efetivamente se vende. Isso significa que a nossa referência tende a ser conservadora como retrato do mercado real — e é justamente por isso que o selo diz “abaixo da referência”, e não “abaixo do mercado”. São coisas diferentes, e chamar uma pela outra seria uma comparação que não se sustenta.

Índices públicos como o FipeZAP medem preço de oferta com granularidade de bairro. Em Alphaville, a variação entre condomínios costuma ser maior que a variação entre bairros, o que torna essa granularidade pouco útil para um imóvel específico. Por isso eles não servem de base para o nosso selo — no máximo, de contexto.

Nenhuma delas é escrita à mão. Cada uma corresponde a um registro do sistema, com data:

• “Preço reduzido em R$ X em DD/MM” — o anúncio mudou de preço nessa data, e a alteração ficou registrada no histórico do imóvel.
• “Alta procura — N visualizações em 7 dias” — contagem de acessos à página do imóvel no período indicado. O número e o período aparecem sempre juntos.
• “Proposta em análise desde DD/MM” — existe proposta registrada em negociação. O aviso expira sozinho depois de sete dias.

Não usamos contagem regressiva, “última unidade” nem “vende rápido”. Cada imóvel usado é único, então não há estoque a esgotar — e previsão de velocidade de venda não é fato verificável.

As apurações são refeitas periodicamente e sempre que a curadoria muda. Cada apuração fica arquivada com os comparáveis que usou, a data e o método — inclusive as que não geraram selo. A data que aparece no anúncio é a da apuração vigente, não a de hoje.

Encontrou algo que não fecha? Fale com a gente. Corrigimos e reapuramos.